Detaliile privind incalcarea unui contract sunt, de obicei, specifice dispozitiilor prevazute initial in contract. Dar, exista cateva caracteristici standard ale contractelor imobiliare care, desi nu sunt adevarate in toate cazurile, va permit de obicei sa incheiati o tranzactie pe care ati incheiat-o. Va trebui sa fii foarte atent la detalii si sa fii atent la incheierea unui astfel de contract. Contractele imobiliare sunt construite pentru a fi puternice si au adesea dispozitii de timp care fac aproape imposibila modificarea acordului dupa o data prestabilita.
Recunoasteti diferenta dintre cumparatori si vanzatori
Daca sunteti pe piata pentru a cumpara o casa, ar trebui sa fie usor sa intrerupeti un acord cu un agent imobiliar. Cu toate acestea, in calitate de vanzator, veti descoperi ca agentul dvs. a investit bani considerabili in publicitatea proprietatii dvs. si s-ar putea sa nu va lasati plecati. Pentru a mentine o evidenta buna a serviciului pentru clienti, majoritatea va vor permite sa incheiati relatia, dar puteti intampina unele dificultati.
Cautati o clauza de renuntare
Aceste clauze sunt obisnuite cu companiile mari nationale. Acestea va permit sa schimbati un agent la companie cu altul. Daca aveti o problema cu persoana fizica, dar sunteti multumit de companie, aceasta este o modalitate relativ nedureroasa de a remedia situatia.
Alte contracte includ o taxa de reziliere, care va permite sa anulati complet contractul pentru aproximativ 300-500 USD.
Vorbeste cu agentul
Majoritatea vanzatorilor devin nemultumiti de agentul lor din cauza esecului comunicarii. Este posibil ca problemele sa poata fi rezolvate intr-o conversatie. Daca nu, agentul va va permite probabil sa parasiti contractul.
Discutati daca doriti sa incalcati contractul cu un agent pentru ca ati decis sa nu va vindeti casa sau pentru ca nu sunteti multumit de serviciul pe care agentul il ofera.
Daca nu exista prevederi in contract pentru anularea acordului, va trebui adesea sa negociati o taxa de reziliere. Este posibil ca agentul sa va ceara sa acoperiti cheltuielile cu publicitatea.
Daca negociati incheierea anticipata a contractului, asigurati-va ca obtineti acordul in scris ca toate prevederile contractului original sunt nule. Deseori contractul original va avea prevederi care ar permite brokerului sa primeasca comision daca vindeti casa independent de el.
Asteptati pana cand contractul este anulat
Daca agentul nu doreste sa va elibereze de obligatiile contractuale, puteti astepta pur si simplu pana la anularea contractului. Majoritatea acestor contracte sunt valabile nu mai mult de 6 luni.
Daca reusiti sa vindeti casa in perioada contractului si aveti un acord exclusiv de drept de vanzare, agentului i se va datora un comision, chiar daca ati intermediat bursa fara implicarea lor activa. Dar, daca este vorba de un acord de agentie exclusiv sau de o lista deschisa, este posibil sa nu fiti nevoit sa platiti comision brokerului. Asigurati-va ca revizuiti acordul de listare pentru a determina raspunderea comisionului.
Majoritatea brokerajelor permit anularea fara indoiala a contractului de listare. Daca un agent de listare a depus eforturi si bani considerabili si vanzatorul doreste sa anuleze inainte de expirarea listarii, atunci agentul de listare poate incerca sa fie rambursat, dar daca acordul de listare nu mentioneaza acest lucru, atunci vanzatorul nu este obligat.
Gasiti incalcari in contract
Daca agentul nu doreste sa va elibereze si nu doriti sa asteptati expirarea contractului, singura optiune ramasa este dovedirea incalcarii contractului. Daca puteti demonstra ca agentul nu a indeplinit sarcini care sunt prezentate in contract, este posibil sa il puteti incalca legal.
Acesta ar trebui sa fie un curs de ultima instanta, deoarece incalcarea contractului va trebui in cele din urma dovedita in instanta. Este extrem de rar ca agentul dvs. sa fie inclinat sa va duca la tribunal in legatura cu un contract. Cu toate acestea, sustinerea incalcarii contractului poate agrava rapid situatia.
Anuntati imediat agentul dvs. ca intentionati sa va retrageti din contract
Daca veti putea sau nu sa va anulati contractul fara o penalizare substantiala pentru dvs. va depinde adesea de cat de repede actionati. Regulile de anulare sunt, in general, specifice contractului dvs. particular. Agentul dvs. ar trebui sa fie familiarizat cu aceste prevederi.
Anulati dupa bunul plac inainte de a semna
Desi ati oferit un acord verbal si o oferta pentru proprietate, acest lucru nu este obligatoriu pana cand toate partile nu au semnat un contract. Solicitati agentului sau avocatului dvs. un contract formal de anulare a contractului de cumparare catre reprezentantul vanzatorului.
Desi nu ar fi trebuit sa platiti un depozit in aceasta faza a procesului, daca ati facut-o, scrisoarea ar trebui sa indice ca banii vor fi returnati. Odata primita scrisoarea, contractul va fi considerat nul. In acest moment, anularea va indica catre cine vor merge banii seriosi depusi, indiferent daca este vorba de cumparator sau de altcineva. Odata ce vanzatorul este de acord cu termenii rezilierii, cumparatorul ar trebui sa primeasca banii seriosi inapoi.
Scrisoarea trebuie sa includa informatii de identificare de baza despre schimb, inclusiv adresa proprietatii, data contractului si numele partilor implicate.
Examinati indeaproape raportul privind contractul si titlul
Puneti intrebari ofiterului titular daca ceva nu este clar. Un cumparator poate alege sa anuleze un contract cu titlu neprevazut in aproape orice tip de vanzare, cu exceptia vanzarii unui serif. Cumparatorii ar trebui sa faca unele cercetari avansate despre aceste proprietati. Un cumparator va avea de obicei 5 zile pentru a anula contractul dupa ce il primeste, dar contractul poate prevedea altceva.
De exemplu, asigurati-va ca oferta indica ,,odata primita”. Daca este eliberat agentului doar si agentul este in afara orasului timp de 3 zile, atunci aveti acum doar 2 zile pentru examinare. Examinati cu atentie contractul pentru a va proteja situatiile neprevazute si asigurati-va ca termenele sunt adecvate inainte de a-l da vanzatorului.
Cautati dispozitiile ,,dreptului de reziliere” in contract
Majoritatea contractelor specifica o anumita perioada de timp in care cumparatorului i se permite sa anuleze contractul. In general, cumparatorul va avea la dispozitie 3 zile pentru a anula contractul dupa primirea dezvaluirilor. Alte rezilieri se bazeaza pe contingente specifice din contract.
Refuza negocierile
In cazurile in care exista unele daune proprietatii sau evaluarea a intrat sub pretul de achizitie, apar situatii neprevazute si cumparatorul are dreptul de a solicita o revizuire a contractului sau de a-l anula. Daca apare oricare dintre aceste situatii, refuzati negocierile pentru a iesi din contract in mod legal.
De exemplu, in caz de inspectie, cumparatorul poate solicita reparatii sau un pret de achizitie redus. In cazul in care vanzatorul nu este de acord, cumparatorul poate alege sa anuleze. Daca sunteti un vanzator care incearca sa rezilieze contractul cu cumparatorul, nu permiteti solicitarile facute de cumparator.
Cumparatorul poate alege sa cumpere sau sa anuleze oferta pe baza unei inspectii nereusite, dar numai cumparatorului i se permite sa anuleze tranzactia in acest moment si sa ii returneze banii seriosi. In cazul in care vanzatorul nu face ceea ce doreste cumparatorul, exista sanse mari ca contractul sa fie anulat de catre cumparator, dar acesta ar putea continua sa il cumpere si sa renunte la eventualitatea inspectiei.
Cu o evaluare redusa, cumparatorul are dreptul de a solicita vanzatorului scaderea pretului de achizitie. Cu toate acestea, vanzatorul poate refuza, caz in care cumparatorul poate decide sa anuleze sau sa plateasca suma suplimentara necesara pentru efectuarea procentului de avans necesar, atata timp cat cererea sau anularea a fost facuta inainte de expirarea contingentei.
Folositi situatii neprevazute
Desi variaza in functie de fiecare contract, fiecare contract imobiliar ar trebui sa includa unele situatii neprevazute pe care cumparatorul poate anula contractul. Majoritatea contractelor permit cumparatorului sa efectueze o inspectie a proprietatii si sa solicite revizuirea contractului daca exista daune fizice proprietatii. In mod similar, daca nu puteti obtine finantare de la banca sau evaluarea determina ca proprietatea are un pret prea mare, contractul poate fi reziliat.
Cu toate acestea, cumparatorul are inca dreptul sa aduca mai multi bani daca evaluarea a fost scazuta, atata timp cat se califica cu creditorul la pretul de achizitie mai mare si au mai multi bani de dat. Cumparatorul trebuie sa aleaga anularea contractului inainte ca acesta sa fie reziliat. Cumparatorului i se va acorda o perioada de timp pentru a revizui reglementarile daca a verificat-o in oferta sa si vanzatorul a acceptat-o in oferta. Aceasta este una dintre situatiile neprevazute disponibile tuturor cumparatorilor.
In cazul executarilor silita si a proprietatilor REO, cumparatorului i se poate permite sau nu orice situatii neprevazute, dar, in general, intr-o vanzare traditionala, cumparatorul poate solicita acest lucru. Vanzatorul poate refuza orice eventualitate din oferta inainte ca contractul sa fie executat reciproc.
Retineti ca oferta a fost deja plasata si acceptata de vanzator. Nu exista nicio oferta de respins. Cumparatorul trebuie sa utilizeze aceasta situatie neprevazuta si sa rezilieze contractul in cazul in care se opune dupa revizuirea regulilor de asociere si a altor documente solicitate. Ele sunt, in general, emise ca parte a raportului de titlu, dar daca este o constructie noua, constructorul sau agentul constructorului le ofera de obicei.
Alte situatii neprevazute care apar uneori in contracte includ: incapacitatea de a gasi o asigurare suficienta la rata de pret specificata de situatia neprevazuta (in general 1/2 din 1% din pretul de cumparare) si descoperirea drepturilor de proprietate asupra proprietatii care nu pot fi compensate, denumita ,,titlul contingent . “
