In economia alimentata de recreere si bogata in facilitati din regiunea Muntilor Stancosi din Colorado, exista doua anotimpuri de varf: vara, cu rafting, drumetii, pescuit si ciclism, si lunile reci pline de schi si alte activitati de iarna.
Si apoi este „sezonul noroiului” – un moment liminar in primavara, cand mediul alpin, incet, apoi brusc, incepe sa se dezghete si doar un firicel de turisti ramane.
Este o perioada de care s-ar putea deplange muncitorii din alte locuri. Dar pentru cea mai mare parte a fortei de munca intinse din punct de vedere financiar care serveste ansamblul oraselor idilice de munte din stat, o scurta scadere a afacerilor in aceasta primavara a fost un ragaz.
Intr-o tura lenta intr-o zi de 51 de grade la Blue Stag Saloon – un colt de pe Main Street in centrul de vacanta Breckenridge – Michelle Badger, un server veteran, a glumit pe jumatate cu colegii ei ca „iarna asta a fost un iad. ”
Multimile erau mai mari ca niciodata. Iar muncitorii din vechiul oras Gold Rush inca se bucura de varfurile camaraderiei usoare si de sfaturile solide care vin cu locurile de munca de service din zona. Dar totul a fost trezit de durerile de cap legate de cresterea chiriilor si lipsa acuta de personal, care i-au lasat pe angajati, manageri si clienti pretentiosi sa se simta tensionati.
Lucrul in orase de munte precum Breckenridge si altele din Summit County – inclusiv Silverthorne, Dillon si Frisco – ar fi simtit ca o afacere mai corecta, au spus doamna Badger si colegii ei, daca si-ar putea permite mai bine sa locuiasca in apropiere.
Naveta lunga este obisnuita in toata America. Dar preturile de inchiriere in catunele din salbaticia de la periferia orasului devin si ele impovaratoare.
Cresterea locurilor de munca a depasit cu mult stocul de adaposturi din Colorado. Chiria medie in Frisco – care in urma cu un deceniu era considerata o „comunitate de dormitoare” modesta pentru angajatii care fac naveta – este de aproximativ 4.000 de dolari pe luna, potrivit Zillow, si cu 90% peste media nationala. Cumparatorii de case sustinuti de banii familiei abunda.
Pragul salarial pentru majoritatea locurilor de munca din si in jurul judetului – de la bucatar de linie la operator de teleschi – este de cel putin 18 USD pe ora, sau aproximativ 37.000 USD pe an. Cu toate acestea, pentru cei care nu sunt suficient de norocosi sa obtina un loc rar in locuinte subventionate pentru angajati locali, nu este neobisnuit sa locuiasca la o ora sau mai mult distanta pentru a obtine un buget acceptabil.
Pe masura ce se intampla acest lucru, contingentul stramutat de bogati se raspandeste pe coridoarele autostrazilor rurale si, la randul sau, ii inlocuieste pe cei saraci care lucreaza mai departe.
Inegalitatea a fost intotdeauna raspandita pe orbita destinatiilor populare. Dar efectele secundare financiare ale acelor sfere luxoase s-au extins pe masura ce cresterea muncii la distanta indusa de pandemie a supraalimentat diviziunile.
Lucratorii cu gulere albe pline de pofta de calatorie au descoperit brusc ca sunt posibile vizite de mai multe saptamani sau chiar relocari permanente pentru ei si familiile lor. Cei care cautau proprietati de investitii au vazut si oportunitatile acestei goane a terenurilor conduse de hibride si s-au repezit.
Locuitorii de multa vreme au avut un loc in primul rand.
Matt Scheer – un muzician in varsta de 48 de ani care a crescut intr-o ferma din estul judetului El Paso, unde „de indata ce am putut sa caram galeata cu lapte, mulgeam vaca” – este genul de extravertit. – meserii care caracterizeaza spiritul (si marca melancolica) din Summit County.
Dupa ce s-a mutat langa Breckenridge la inceputul anilor 2000 pentru a schia, a face drumetii, a zbura si a munci in oras, este usurat ca a reusit sa-si ia locul in 2012 pentru 240.000 de dolari cu un credit ipotecar cu rata fixa. Preturile din cartierul sau ascuns, French Creek – un petic deluros, neincorporat, cu case prefabricate modeste cu latime dubla – s-au triplat.
Desi este un rezident loial, cu putin interes sa se mute vreodata, domnul Scheer a spus ca „nu poate pleca cu adevarat”.
Pentru o plata de zeci de mii de dolari de la guvernul local, el a semnat recent o „restrictie de fapt” puternica pentru proprietatea sa, interzicand utilizarea acesteia pentru sejururile Airbnb, limitand orice potential chirias sau cumparator la forta de munca a Summit si limitand orice pret potential de revanzare. Si a facut-o cu mandrie.
Face parte dintr-un program in crestere condus de Breckenridge si alte guverne locale pentru a limita gentrificarea fara a acorda licenta pentru o acumulare mare de noi dezvoltari. (Restrictiile privind actele in zonele de destinatie au inceput mai linistit in anii 2010, dar au crescut.)
Proprietarii actuali dispusi sa sacrifice veniturile profitabile din inchirierea de vacanta pe termen scurt il vad ca un compromis echitabil, cheie pentru pastrarea rezidentilor pe termen lung si a contururilor stralucitoare ale terenului orasului lor. Criticii politicilor si chiriasii locali frustrati care se lupta pentru locuri limitate, spun ca este un instrument inadecvat pentru amploarea si sursa problemei: lipsa unitatilor.
Acesti critici includ guvernatorul din Colorado, Jared Polis, care este sceptic ca platile forfetare catre proprietari in schimbul restrictiilor asupra actelor vor fi un stimulent suficient pentru a trece in linii mari acul asupra accesibilitatii.
„Nu exista niciun glont de argint”, a spus el intr-un interviu. „Dar una dintre domeniile pe care ne-am concentrat este eliminarea barierelor din calea constructiei suplimentare de case.” El a adaugat ca „locuintele nu sunt o problema pe care o puteti rezolva daca aruncati mai multi bani in fondul de locuinte existente”.
Legislatia sa extinsa pentru a asigura „o casa pentru fiecare buget din Colorado” prin prevenirea legilor locale de utilizare a terenurilor si slabirea directa a regulilor de zonare la nivel de stat a murit in Senatul statului in mai, dupa un impuls initial. Toti primarii, cu exceptia unuia, din Caucusul primarilor de metrou din stat au emis o scrisoare in care se opun planului.
„Este fie cinci milioane, fie cinci locuri de munca”
Pe masura ce politicienii se descurca, multi coloradeni plini de resurse gasesc modalitati de a se descurca.
Dl. Scheer, de exemplu, a luat peste 30 de concerte muzicale pana la sfarsitul verii, platind aproximativ 100 de dolari pe ora – desi recunoaste ca costurile mai mici ale locuintei sunt cele care fac stilul sau de viata functional.
In timpul unei sedinte de antrenament si a unei petreceri improvizate de dupa-amiaza de 20 pana la 40 de ani la domiciliul domnului Scheer in primavara, prietenul si colegul sau chitarist, Bud Hallock (cealalta jumatate a trupei lor ocazionale duo, Know Good People), a explicat ca macina oamenii, reluand aforismul jucaus cu nasul dur rostit in oras: „Sunt ori cinci milioane sau cinci locuri de munca”.
„Daca sunteti dispus sa lucrati, veti putea,” argumenteaza domnul Hallock, care s-a mutat in West la scurt timp dupa ce a absolvit Universitatea St. Lawrence in 2015. Domnul Hallock are trei locuri de munca, a spus el, adaugand: „Nu cred ca este dreptul dat de Dumnezeu al nimanui sa vina intr-un oras de schi si sa fie usor.”
Deopotriva pentru multi rezidenti de lunga durata si pentru transplanturi, a devenit mai greu de rafinat: chiar daca Summit County adauga valuri de lucratori la distanta, a cunoscut o migratie negativa neta din 2020. Este o tendinta reflectata in zonele urbane mai mari din Denver si Boulder, unde ponderea persoanelor care lucreaza de la distanta este printre cele mai mari din tara, pe masura ce numarul persoanelor fara adapost creste.
Tamara Pogue, membra a consiliului de conducere al Summit County, a declarat ca orasele de munte si orasele din vale din Front Range, langa Fort Collins si Colorado Springs, precum si cele de langa Western Slope, se lupta cu o „problema de accesibilitate” similara cu marile orase ale natiunii. din acelasi motiv: „Suntem constransi de aprovizionare”.
„Problema este ca costul mediu al unei case unifamiliale din Summit County pana acum este de 2,14 milioane de dolari”, a spus doamna Pogue. „Nici un loc de munca nu face acest lucru accesibil.”
Stocul disponibil este limitat: 70% din locuintele din judet sunt case secundare care stau vacante cea mai mare parte a anului sau servesc drept inchirieri pe termen scurt, a spus ea, de obicei Airbnbs.
Fiind mama singura a trei copii, doamna Pogue a cumparat un duplex de 1.400 de metri patrati pentru 525.000 de dolari in 2018 – o raritate, daca nu o imposibilitate, acum. Ea a spus ca hotararea de a impiedica „comunitatile de munte” sa devina „orase fara oraseni” a determinat-o sa devina un YIMBY ferm sau un sustinator „da in curtea mea” a eforturilor de construire a caselor, impotriva dorintelor NIMBY-urilor perceputi sau voci „nu in curtea mea”.
Doamna Pogue si aliatii ei sustin ca ritmul relativ lent de constructie in Muntii Stancosi, in ciuda popularitatii zonei si a preturilor in crestere, este o forma subtila de negare.
„Toata lumea vrea sa fie aici, indiferent daca lucreaza sau nu aici”, a adaugat ea, „si asa avem aceasta spirala.”
Daca, cand, unde si cum sa construiti mai mult
Cateva proiecte de locuinte la preturi accesibile se desfasoara vizibil in Summit, langa soseaua de deservire a aeroportului, nu departe de Kingdom Park Court, unul dintre putinele parcuri de case mobile din judet cu chirii scumpe. Dar obtinerea daunei verde pentru evolutiile cu venituri medii poate fi un greu. Multi sustinatori ai limitarii dezvoltarii noteaza ca aproximativ 80% din judet este teren public federal restrictionat, punand un plafon pentru ceea ce se poate face. (Exista un program pilot in curs de dezvoltare cu Serviciul Forestier din SUA pentru a aproba unele apartamente pe terenuri inchiriate.) Intre timp, cei bogati inghit mult din ceea ce a mai ramas.
La nord de centrul orasului Silverthorne se afla Summit Sky Ranch – o dezvoltare extinsa cu case care incep de aproximativ 1 milion de dolari, cu angajamentul de a „aduce viata moderna la munte la peste 400 de acri de frumusete naturala curata” in vale. S-a epuizat rapid si multi s-au mutat, atrasi de un observator privat si de acces privat la un cot al raului.
Laurie Best, managerul de multa vreme de planificare pentru locuinte in departamentul de dezvoltare comunitara pentru orasul Breckenridge, a spus ca a subliniat politicile de restrictie a actelor si, in general, incercarea de a pastra unitatile existente pentru a reduce nevoia de altele noi.
Doamna Best si sustinatorii ei au aderat la unele constructii intr-un ritm lent si constant, dar se opun ferm cladirilor multifamiliale mai inalte si dense, care nu sunt, asa cum a spus ea, „concordante cu caracterul orasului”.
In mai multe judete, a existat o crestere a „servitutilor de conservare” – acorduri legale intre proprietarii privati de terenuri si guvernele locale pentru a pazi viata salbatica si spatiul deschis pitoresc prin interzicerea permanenta a dezvoltarii. Tendinta a determinat statul sa creeze o Divizie de Conservare in 2018 cu o comisie de supraveghere pentru autentificarea contractelor.
Eric Budd, liderul unei miscari din Colorado numita Dormitoarele sunt pentru oameni – care favorizeaza extinderea utilizarii terenurilor si permiterea mai multor apartamente, duplexuri si triplexuri – bate in joc cresterea servitutilor. El sustine ca ceea ce el numeste in mod aspru o „atitudine xenofoba de „mai sunt atatea de facut”” este auto-infrangator.
Incercarea de a restrictiona accesul la o marfa fierbinte – in acest caz, jumatate dintr-un stat – nu se va incheia bine pentru nimeni, a spus el, iar o criza a costului vietii la nivel de California este doar cinci sau 10 ani distanta.
La poalele Muntilor Stancosi din Boulder, unde locuieste domnul Budd, inscrierea la scoala si populatia generala au scazut odata cu accesibilitatea, pe masura ce migratia lucratorilor de la distanta a crescut.
Intr-un anumit sens, argumentele impotriva restrictionismului echivaleaza cu o analogie cu balonul de apa: strangerea duce la umflaturi ciudate in locuri aleatorii.
Inainte de pandemie, Leadville, un vechi oras minier aflat la 15 minute de varful celui mai inalt varf din Muntii Stancosi, era un port accesibil pentru angajatii hispanici din clasa muncitoare din economiile de vacanta din apropiere: chiar departe de bogatia din jurul Aspen pana la vest si statiuni de langa Vail la nord.
Din 2020, totusi, Leadville a fost cuprinsa, pe masura ce acele taramuri ale bogatiei se extind si se suprapun, determinand chiriile si preturile locuintelor sa creasca peste ceea ce multi isi pot permite in timp, cu putine alte locuri in care sa mearga.
Proprietarii de case secundare au constituit jumatate din totalul vanzarilor de case in 2020 si 2021.
Dezavantajul bunelor intentii
Jumatate dintre chiriasii din Colorado sunt definiti oficial ca fiind impovarati de costuri – cheltuind mai mult de 30 la suta din venit pe costurile locuintelor. Iar economistii locali sugereaza ca rata a crescut si mai mult in locurile montane.
Pentru Kimberly Kreissig, un agent imobiliar din Steamboat Springs, un centru de recreere pe tot parcursul anului, cu izvoare termale naturale in apropiere de Wyoming, criza accesibilitatii din „tara inalta” nu are un simplu raufacator. De ani de zile, practica ei din Steamboat – unde pretul mediu al casei este de peste 1 milion de dolari, comparativ cu 580.000 de dolari la inceputul anului 2019 – a inclus atat cumparatori de locuinte din clasa mijlocie superioara, cat si vanzatori de pe piata de lux.
In 2018, ea si sotul ei, un dezvoltator, au demarat un proiect multifamilial dens, de 50 de unitati, in Steamboat, conceput pentru oameni „in acel interval de 75.000 de dolari”, a spus ea – „de exemplu, managerul meu de birou aici”.
„Aveam planuri grandioase ca vom putea vinde aceste lucruri pentru 300.000 de dolari”, a spus doamna Kreissig, dar au fost dejucate de mai multi factori.
Chiar inainte de aparitia Covid-19, „cererea a fost atat de puternica incat oamenii ne ofereau mai mult decat pretul de lista chiar din jgheaburi”, a spus ea, ofertele precontractate venind „de doua ori mai mari decat am anticipat”.
Apoi, odata ce blocajele de la inceputul anului 2020 s-au incheiat, cohorta de lucru de la distanta a intervenit – la fel cand costurile cu forta de munca si materialele au crescut pentru contractorii care inca terminau unele unitati. In scurt timp, multe familii carora le-a vandut unitati in 2019 pentru aproximativ 400.000 de dolari si-au dat seama ca, din cauza boom-ului imobiliar, aveau „peste 300.000 de dolari in capitaluri proprii” in casele lor – si cu rate ale dobanzilor atat de scazute, ar putea folosi o achizitie diferita (sau suplimentara). . Multi proprietari de apartamente au inceput sa-si schimbe in mod independent unitatile catre investitori si cumparatori de case secundare care erau dispusi sa plateasca cu mult peste preturile de lista.
O modalitate de a raspunde la flippers casei este printr-o restrictie mai mare asupra faptelor, pe care Steamboat a aplicat-o in cateva cartiere, impreuna cu unele restrictii de inchiriere pe termen scurt, nu spre deosebire de alte puncte fierbinti. Zona a beneficiat, de asemenea, de programul pilot al Autoritatii pentru locuinte pentru venituri medii, care a construit cateva cladiri in oras. Dar Steamboat are inca un deficit de 1.400 de unitati, potrivit unui raport al autoritatilor locale.
O mare pauza a venit atunci cand un donator anonim a achizitionat recent o proprietate agricola de 534 de acri, Brown Ranch, si a predat-o catre Yampa Valley Housing Authority, cu instructiuni ca aceasta sa fie folosita pentru locuinte accesibile pe termen lung pentru lucratorii locali.
A venit ca o veste binevenita pentru clasa de mijloc din zona. Si totusi, surpriza si norocul donatiei indica tensiuni mai ample, subiacente, care conduc de obicei dezbateri la nivel de comunitate si de stat: mai mult oferta este o amenintare atat pentru vibratiile culturale, cat si pentru aprecierea pretului proprietatii sau o oportunitate de castig pentru toate partile. inflori?
Doamna Kreissig crede ca totul se intoarce la „genul de mentalitate „nu in curtea mea”” pe care o detine o majoritate tacuta.
„Pentru oamenii care sunt deja „in”, exista o parte echitabila de oameni care spun: „Stiti, „sunt, nu avem nevoie de mai multa crestere”, a spus ea. „Dar nu poti opri cresterea.”
In deriva intre urcare si jos
In martie 2020, Nancy Leatham, in varsta de 34 de ani, castiga cu putin peste salariul minim, locuind cu sotul ei si fiica lor in Idaho Springs – un oras mic de peste 7.000 de metri blocat intre o stanca abrupta si o iesire pe I-70, departe de vale. teren de statiune sic.
S-au luptat sa se descurce „in perioada de varf a pandemiei, cand totul a fost inchis”, stergandu-si veniturile, a spus ea. S-a simtit ca o repetare a anilor ei de adolescenta in timpul crizei financiare induse de credite ipotecare, cand afacerea familiei ei ca antreprenori de excavare – pregatirea santierelor pentru constructia de case – a disparut si casa lor a fost blocata.
In primavara anului 2020, „A trebuit sa incep sa merg la bancile alimentare si alte chestii pentru a obtine mancare”, a spus ea. „Si a trebuit sa vindem o masina si doar chestii de genul asta, ca sa ajungem la capat.”
Pana in 2021, sotul ei, Austin, si-a gasit un loc de munca la Walmart, castigand 19 dolari pe ora, in timp ce ea a fost promovata la Starbucks, devenind manager la 18 dolari pe ora, plus bonus – si „aveam creditul fiscal pentru copii”, a adaugat ea.
„Am inceput sa caut o casa pentru ca aveam venituri foarte mari”, a spus ea cu aproximativ 80.000 de dolari inainte de impozitare. „Am crescut in saracie, mai ales din 2008, si traiam cu nesiguranta alimentara si alte chestii, asa ca am spus: „Uita-te la noi, am reusit!””
Dar aproape de indata ce a inceput sa vaneze case, si-a dat seama ca, in cateva luni, piata imobiliara in plina expansiune a depasit cu mult piata buna a muncii. Fusesera scosi din orasul lor adormit si inzapezit, dupa doar cateva razboaie de licitatii. Pretul mediu al casei – 340.000 USD la inceputul anului 2019 – este in crestere cu 66%. Ratele ipotecare mai mari doare, de asemenea.
Multi dintre angajatii Starbucks pe care doamna Leatham i-a administrat isi detin casele in loc sa le inchirieze, a spus ea, si „jumatate au plecat pentru ca au putut sa-si vanda casa cu mult mai mult decat erau atunci cand au cumparat”.
Sperand sa cumpere sau sa inchirieze ceva mai mare decat ceea ce ea a numit un apartament „dulap”, doamna Leatham, care are acum un al doilea copil, se pregateste pentru realitatea rece a „trebuie sa se mute la vale” – desi unde exact nu este clar: 15 mile pe coridor, chiriasii si cumparatorii se indreapta spre zone ravnite de langa Golden si Denver.
Recent, o femeie a vizitat Starbucks la care lucreaza doamna Leatham, a spus ea, si era imbracata foarte mult ca un locuitor din afara orasului. Au vorbit la registru, iar femeia a mentionat ca se afla in oras pentru a verifica o achizitie recenta de proprietate.
Facandu-si sperante pentru un loc mai frumos, doamna Leatham a spus putin:
„Am fost de genul: „Oh, frumos, ce ai de gand sa faci cu asta?” Si ea spune: „Oh, este pentru inchiriere”.
„Si eu zic: „Oh, bine”. Si apoi spune: „Inchiriere pe termen scurt”.
„Si apoi, am zis „Dang it!” Dar foarte tare si am facut-o sa se simta ingrozitor – nu am vrut sa o fac sa se simta asa.”
Allure irezistibila, realitate dura
Inapoi pe coridorul I-70 din Frisco, o parcare intinsa Walmart, adesea ocupata de oameni neadapostiti care traiesc din masini si rulote, este ascunsa in fata unui complex comercial cu un magazin de mobila de lux, un Whole Foods si o microberarie artizanala. .
Este unul dintre putinele locuri in care sa mearga populatia in crestere fara adapost, deoarece parcarea peste noapte este interzisa pe scara larga in comitatul Summit, chiar si in catunele rare precum Blue River, cocotate chiar dincolo de Breckenridge, peste 10.000 de picioare.
Efectele bogatiei globale si nationale parcate in Muntii Stancosi sunt adesea in cascada in aval, precum topirea zapezii care sculpteaza raurile. Dar este o forta care poate fi identificata in orice directie.
Pentru multi, daca nu pentru cei mai multi, proprietari de case din judete inalte, cum ar fi Summit, adevarul dur este ca doar atat de multe se pot face daca insasi ideea de a trai la munte – experienta naturii, indepartata de necazurile agitate ale lumii exterioare – este sa fie intretinut.
„Este amuzant, in micul nostru bloc, probabil ca sunt, stii, 10 case – si intr-o zi frumoasa, de care avem o multime, ne vei vedea pe toti stand in evidenta pe alee, facand fotografii”, a spus doamna. Cele mai bune din departamentul de dezvoltare comunitara din Breckenridge. „Trebuie sa am aceeasi poza de 100 de ori pentru ca este atat de uimitor cand iesi acolo si inca esti uimit de locul in care traim. Asa ca ii inteleg pe cei care vor sa fie aici.”
